«Зеленое» финансирование для девелопера: какие проекты могут претендовать и что нужно сделать для его получения

Для девелопера экологические характеристики становятся фактором, который влияет не только на репутацию, но и на доступ к источникам капитала. Финансовые организации все чаще рассматривают соответствие принципам устойчивого строительства как дополнительный критерий при оценке инвестиционной привлекательности.

Это не отдельная программа, доступная любому заявителю. Это механизм, который требует подтверждения того, что проект снижает воздействие на окружающую среду. Поэтому подготовка начинается значительно раньше подачи заявки.

Это привлечение денежных средств для объектов, которые обеспечивают измеримый положительный экологический эффект. Источниками выступают инвестиционные фонды, государственные институты развития, коммерческие организации и другие участники финансового сектора.

Для девелоперов «зеленое» финансирование может принимать разные формы: кредиты, привязанные к экологическим характеристикам, финансирование со стороны институтов развития и инвестиционных фондов, ориентированных на проекты устойчивого развития. Еще одним инструментом привлечения капитала являются «зеленые» облигации. Их особенность заключается в том, что привлеченные средства могут направляться исключительно на финансирование или рефинансирование проектов, соответствующих установленным экологическим критериям. В России для таких выпусков действует Сектор устойчивого развития Московской биржи, а размещение облигаций, сопровождается независимой внешней оценкой соответствия объекта принципам «зеленого» финансирования. Конкретные требования зависят от политики финансирующей организации и применяемой методики оценивания.

В России уже применяются механизмы поддержки «зеленых» проектов в рамках проектного финансирования. Так, ДОМ.РФ реализует программу субсидирования для строительства энергоэффективного жилья в ряде регионов. Для проектов, соответствующих требованиям национального «зеленого» стандарта и имеющих высокий класс энергоэффективности, предусмотрено дополнительное снижение ставки по кредиту, что делает такие их более привлекательными для девелоперов и инвесторов. 

Само по себе использование современных решений не означает автоматического получения финансирования. Финансирующая сторона оценивает доказательства достижения конкретных показателей, а не декларации о намерениях.

Оценивается совокупность характеристик, которые подтверждают снижение воздействия на окружающую среду на протяжении жизненного цикла объекта.

Наиболее распространенная категория — строительство объектов с высоким уровнем энергоэффективности. При проектировании учитываются инженерные решения, позволяющие снизить потребление ресурсов, повысить эффективность эксплуатации и сократить выбросы парниковых газов.

Для подтверждения результатов применяются расчеты энергопотребления, моделирование эксплуатационных характеристик и независимая оценка проектных решений.

При комплексном внедрении энергоэффективных инженерных решений потребление энергии в здании может быть снижено на 20–40%.

Получение добровольной сертификации повышает прозрачность проекта для инвесторов. Сертификация подтверждает соответствие установленным требованиям и позволяет оценивать объект по единым критериям.

Сама по себе сертификация не гарантирует получение «зеленого» финансирования. Она служит независимым подтверждением соответствия объекта установленным требованиям и может рассматриваться инвестором как один из элементов комплексной оценки.

Не только новое строительство может претендовать на устойчивое финансирование. Существенный потенциал имеет модернизация существующих комплексов.

Замена инженерных систем, повышение энергоэффективности, сокращение потребления ресурсов, улучшение качества внутренней среды увеличивает эффективность эксплуатации без строительства нового комплекса.

Во многих случаях модернизация позволяет добиться значительного экологического эффекта при меньшем объеме капитальных затрат и сокращении углеродного следа по сравнению с новым строительством.

Системы повторного использования воды, снижение расхода питьевой воды, эффективное управление ливневыми стоками и решения по водосбережению рассматриваются как значимый вклад в устойчивость проекта.

Такие мероприятия актуальны для крупных многофункциональных комплексов, где потребление воды оказывает существенное влияние на эксплуатационные расходы.

Большое внимание уделяется обращению со строительными и эксплуатационными отходами. Проект должен предусматривать мероприятия по сокращению образования отходов, их сортировке, переработке и повторному использованию материалов.

Такой подход снижает нагрузку на окружающую среду и позволяет более рационально использовать ресурсы.

Недостаточно заявить о применении эффективных технологий — необходимо показать, каким образом достигается измеримый результат.

Обычно анализируются:

• прогнозируемое сокращение потребления энергии;
• эффективность использования воды;
• снижение выбросов парниковых газов;
• использование экологичных материалов;
• качество внутренней среды;
• мероприятия по обращению с отходами;
• выполнение требований выбранной методики оценки.

Для оценки применяется комплексная система подтверждающих материалов: проектная документация, инженерные расчеты, моделирование, технические отчеты, заключения специалистов и результаты независимой проверки.

В зависимости от требований финансирующей организации в состав подтверждающих материалов могут входить результаты энергетического моделирования, расчеты углеродного следа, анализ жизненного цикла объекта (LCA), расчеты водопотребления, планы обращения с отходами строительства и эксплуатации, а также материалы независимой экспертной оценки.

Подготовка начинается задолго до переговоров с потенциальным инвестором.

Первый этап — определить, соответствует ли объект требованиям устойчивого финансирования. На этом этапе анализируются архитектурные решения, инженерные системы, характеристики участка и предполагаемые показатели эксплуатации.

Такая оценка позволяет избежать затрат на мероприятия, которые не дадут необходимого результата.

На разных рынках применяются разные методики оценки устойчивости, например. В России могут использоваться национальные стандарты серии ГОСТ Р в области «зеленого» строительства, а также добровольные системы оценки, например КЛЕВЕР. При этом выбор системы зависит от требований инвестора, целей и особенностей объекта.

Важно учитывать, что выбранная методика влияет на состав проектных решений и перечень документов, которые потребуется подготовить.

Предварительная «зеленая» оценка определяет сильные стороны и выявляет направления, требующие доработки.

Чем раньше проводится такая работа, тем проще внести изменения без существенного увеличения стоимости строительства.

Следующий этап — формирование технической базы. Разрабатываются расчеты энергопотребления, водопотребления, анализ жизненного цикла, прогноз эксплуатационных характеристик, расчеты сокращения выбросов и другие материалы, подтверждающие эффективность решений. Эти документы становятся основой диалога с финансовыми организациями.

После завершения подготовки собирается полный комплект подтверждающих материалов, который используется при рассмотрении проекта потенциальными инвесторами. Чем выше качество подготовки, тем быстрее проходит процесс оценки.

Одна из самых распространенных ошибок — попытка получить «зеленую» сертификацию уже после завершения проектирования. На практике большинство решений принимается именно на ранних стадиях. После выпуска рабочей документации изменить инженерные решения значительно сложнее и дороже.

Поэтому подготовка стратегии устойчивого строительства должна начинаться одновременно с разработкой концепции. Такой подход позволяет заранее определить целевые показатели, оценить экономическую эффективность и избежать дорогостоящих изменений в будущем.

CORE.ECO сопровождает девелоперов на всех этапах подготовки к устойчивому финансированию.

Работа начинается с предварительной «зеленой» оценки, которая определяет потенциал будущего проекта и возможные направления оптимизации.

Далее специалисты помогают подобрать наиболее подходящий подход к сертификации, разработать стратегию достижения необходимых показателей и определить перечень мероприятий, которые действительно влияют на итоговую оценку.

CORE.ECO дает рекомендации по внедрению ресурсоэффективных решений с учетом экономической модели. Специалисты помогают сформировать доказательную базу, необходимую для взаимодействия с потенциальными инвесторами: готовят подтверждающие материалы, сопровождают независимую оценку и обеспечивают соответствие документации требованиям выбранной системы оценки.

«Зеленое» финансирование становится частью современной инвестиционной практики. Для девелопера это возможность повысить привлекательность проекта при условии, что его устойчивые характеристики подтверждены документально.

CORE.ECO помогает девелоперам определить потенциал проекта для «зеленого» финансирования, выбрать критерии оценки, разработать стратегию сертификации и подготовить необходимые подтверждающие материалы.